Que es una TASACION:
Por tasación se entiende la valoración de un objeto, ya sea una obra de arte,
una joya, una casa o un negocio. Habitualmente cuando se habla de tasaciones (en
España) se suele tratar de las tasaciones hipotecarias (que son reguladas por la
orden ministerial ECO/805/2003 de 27 de marzo y sus posteriores modificaciones)
y que son aquellas tasaciones que se realizan sobre bienes inmuebles (terrenos,
edificaciones, minas, etc...), que se utilizan para el uso del bien tasado como
aval o garantía de un préstamo hipotecario. No conviene confundir estas
tasaciones con las realizadas por los trabajadores de las agencias
inmobiliarias, que previamente a la venta de un piso, suelen realizar una
tasación del mismo. Estas tasaciones carecen de validez ante del Banco de
España.
PROCESO DE UNA TASACION:
Cuando se solicita una hipoteca, el banco o caja de ahorros encarga una
tasación del bien que va a usarse como garantía en caso de impago (en ocasiones
es posible acudir a la entidad bancaria con una tasación encargada a nivel
particular a una empresa tasadora). La tasación la realiza un tasador
perteneciente a una empresa de tasaciones aceptada por el Banco de España, que
visita el inmueble a tasar, donde generalmente lo mide, fotografía y elabora un
plano del mismo. Posteriormente realiza un informe de valoración del inmueble,
que es auditado una o varias veces por su empresa para comprobar la conformidad
del informe con la legalidad y con el mercado. Una vez que el informe es
auditado se remite a la entidad bancaria o al particular que lo ha solicitado.
Posteriormente, la entidad bancaria puede conceder un préstamo que corresponde a
un porcentaje del valor de tasación del bien usado como garantía. Generalmente
se suele prestar hasta un 80% del valor de tasación sin necesidad de poner otras
garantías que el bien tasado. Para superar ese porcentaje la entidad bancaria
necesita que además del solicitante de la hipoteca otras personas firmen como
avalistas, con lo que comparten responsabilidad en caso de impago.
TITULACION DEL TASADOR:
En función del bien a tasar el tasador debe de ser un arquitecto o arquitecto
técnico (edificios residenciales o comerciales, ingeniero técnico industrial o
ingeniero industrial (edificaciones industriales), ingeniero técnico agrícola o
ingeniero agrónomo (fincas rústicas, explotaciones ganaderas o edificaciones en
suelo rústico), etc... En ocasiones un inmueble debe de ser tasado por un
conjunto de técnicos con diferentes titulaciones, debido a su complejidad. Así,
una explotación minera puede que deba ser tasada por un ingeniero de minas que
tase la mina, un arquitecto o ingeniero industrial que tase las edificaciones y
un ingeniero agrónomo que tase los terrenos.
MÉTODOS DE TASACION:
Por regla general, el tasador calcula el valor del inmueble por el Método de
Comparación, investigando los precios de venta de inmuebles similares. Este
método es el más usado para la tasación de viviendas, naves industriales, plazas
de garaje y locales comerciales. Si se encuentran alquilados, además se
capitaliza la renta del alquiler y se obtiene un segundo valor, diferente al
obtenido por el método de comparación. El valor de tasación será siempre el
menor de ambos valores
En el caso de los suelos urbanos, también se puede calcular su valor por
otros métodos, como el Método Residual Dinámico y el Método Residual Estático.
Básicamente, estos métodos lo que permiten es calcular el valor del suelo a
partir del valor de venta de los elementos que se pueden edificar en dicho suelo
y descontando el beneficio del promotor, los costes de construcción,
financieros, comerciales, etc...
Algunos inmuebles como las fincas rústicas, las explotaciones económicas (que
son los inmuebles que solo pueden ser usados para un tipo de negocio, como un
camping, una cantera, un hotel, etc...) implican una doble valoración. Por una
parte se tasa el coste del inmueble (el valor del suelo y del coste de
construcción) y por otra parte se hace un cálculo del valor del negocio,
capitalizando las rentas que puede producir dicho negocio. El valor de tasación
siempre es el menor de ambos valores.
OBSERVACIONES:
Como en casi todos los sectores, hay empresas de tasación y tasadores más o
menos profesionales, de modo que mientras que unas empresas se ajustan a los
valores que hay en el mercado, otras son excesivamente prudentes o excesivamente
generosas. Si el valor de tasación es muy superior al valor real del inmueble,
la entidad bancaria puede prestar más dinero, lo que hace que muchos directores
de oficinas bancarias presionen a sus tasadores para que tasen más alto. Esta
práctica, muy extendida, hace que muchas garantías de préstamos hipotecarios no
cubran realmente el valor del préstamo concedido.
El Banco de España realiza periódicamente inspecciones a las empresas de
tasación para controlarlas.
Algunas empresas de tasación son empresas independientes, mientras que otras
pertenecen a un banco o caja de ahorros o a un grupo de cajas de ahorros.